王健林新目标年收租一千亿？去年租金超320亿 营收2100亿

近日，在万达集团2018年工作总结大会上，董事长王健林第一次对外披露了集团去年的整体营收情况。

报告显示，2018年万达实现营业收入2142.8亿元亿元，同比下降5.7%。其中，文化集团、地产集团、金融集团、商管集团分别实现收入692.4亿元、540.2亿元、433.6亿元、376.5亿元，剩余100.1亿元由集团其它公司录得。

王健林表示，取得上述成绩并不容易。“去年很多线下企业，服务业也好，制造业也好，收入增长或绝对数都在下降。在全国经济下行压力增大形势下，万达四个产业集团都完成年度任务，其中努力艰辛可想而知”。

2018年，万达服务业实现营收1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。据此王健林认为，“应该说万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。”

值得一提的是，王健林在报告中将租金收入328.8亿元（约占总收入的15.3%）也划入服务业中，并称“这是集团收入中，我们最希望看到增长的部分，也是最可靠的部分。再过几年，万达租金收入如达到千亿，单凭这一条，我们就能任凭风浪起，稳坐钓鱼船。”

明源地产研究院执行主编艾振强告诉时间财经，租金划到服务业里面是没问题的，欧美国家那些商业地产做得很厉害的，几乎都不是地产公司，比如美国的西蒙地产（SPG），是最大的商业地产投资信托基金（REITs）。

艾振强还称，收租金跟地产是完全不同的概念。“卖住宅之类，你忽悠人家，卖掉，拿到钱就完了，收租金这事是忽悠不了的，你忽悠得了一年，第二年人家就跑了。万达可以让商户跟着他跑，因为你要让人家赚到钱，这是一个比盖楼卖楼复杂得多的事情。”

在王健林看来，现在说万达转型已经成功“不算为过”，因为万达收入结构已经改变，主要收入来源已经不是房地产。“但我们还在转型过程中，最终完成目标是2020年。万达已走在正确道路上，我们一定会成为中国大型房企、大型民企、大型企业转型成功的典范。”

为何万达急于摘掉“房地产”标签？艾振强认为，“万达其实早在两年前就宣布自己转型成功了，当下国家经济依然需要房地产，但在大众舆论里面，他其实是有点负面的（特别是当前调控环境下），去年很多名单上房地产商一个都没有，就是一个很好的证明。万达现在转型得更加成功了，加上当前的舆论环境，说自己不是地产商很正常。”

收租是核心

根据报告，2018年万达集团企业资产（按成本计算）为6257.3亿元，同比下降11.5%；收入实际实现2512.7亿元，若将其中已签订转让协议、但未完成转让的部分项目所产生的370亿元收入从年度计划及统计中减去，万达集团2018年收入为2142.8亿元，完成年计划的101.6%，同比下降5.7%。

从四大产业集团来看，万达商管集团实现收入376.5亿元，同比增长25.9%；其中租金收入328.8亿元，同比增长28.8%；租金收缴率100%，连续13年创造行业同类企业世界纪录。

王健林将万达商管视为集团核心企业，称“我什么企业都能丢，这个不能丢”。他举例说，上海五角场万达广场12年前开业时，投资成本大约21亿，现在一年租金7亿，而且每年还在稳定增长。“很多企业一时干得挺好，但一个调整可能就没了，而商业中心50年、100年都还在，都能看得见，万达商管是万达的核心产业和核心现金流”。

万达酒店管理公司实现收入14亿元，同比增长21%。开业万达广场49个（不含转让资产项目），其中轻资产项目19个；新增持有物业452万平方米，累计持有物业3586万平方米；万达广场总客流38亿人次，同比增长19%。

轻资产被王健林视为万达转型的重要战略。在他看来，2018年开业的万达广场中，轻资产已达19个。从2019年起，开业的轻资产广场将超过一半，以后占比越来越高，也许几年以后开业项目全部都是轻资产。

万达文化集团实现收入692.4亿元，同比增长9.2%。其中影视公司收入580.6亿元，同比增长9.2%；体育公司收入88.3亿元，同比增长22.9%；宝贝王公司收入20.8亿元，同比增长44.3%；文旅公司收入2.7亿元（不含转让项目）。

值得一提的是，文化板块成为万达集团2018年最大营收来源，占比高达32.3%，王健林将此视为万达转型成果的最重要标志之一。具体而言，影视产业收入达580.6亿元，同比增长9.2%；与此同时，体育产业收入大增，达到88.3亿元。但是王健林称，“体育公司95%以上的业务来自海外，海外市场很稳定，2018年是世界杯年，所以收入增长幅度大一些，这是特殊情况”。

万达地产集团收入540.2亿元，同比减少34.9%；回款610.4亿元，同比减少3.3%；万达金融集团收入433.6亿元，同比增长28.6%，万达集团其它收入100.1亿元。

有息负债降30%

在资本运作方面，2018年万达集团合同收入为827亿元，已收回现金627亿元。据王健林称，“这些收入中，绝大部分是股权资本运作，少部分是资产转让。这些资本运作收入支持了万达去杠杆、降负债战略，保证了企业现金流需要”。

2018年1月底，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。据此估算，万达商业估值约2429亿元。

2018年2月，阿里巴巴宣布，联同文投控股股份有限公司（下称“文投控股”）与万达集团在北京签订战略投资协议，阿里巴巴、文投控股以每股51.96元收购万达集团持有的万达电影12.77%的股份。其中阿里巴巴出资46.8亿元、文投控股出资31.2亿元，分别成为万达电影第二、第三大股东。

2018年10月，融创中国公告称，以约62.81亿元收购万达文化管理100% 股权，将为13个文旅项目提供服务的万达文化管理公司及人员收入麾下。

2018年9月，万达旗下美国最大院线AMC从私募基金银狐资本（Silver Lake）获得5亿美金可转债投资，以回购万达持有的股票，万达持股也从60%降至38%。除此外，万达还处置了4个海外地产项目，收回18亿美元现金。

完成上述交易后，2018年万达有息负债同比下降约30%。王健林表示，“应该是国内大型企业中，有息负债率下降最多的企业之一。”他还称，“现在都说去杠杆、降负债，很多企业降负债两三个百分点就很痛苦、很吃力。万达海外负债基本解决，目前只剩下少部分没有到期的负债，说万达海外要违约的人，恐怕永远要被打脸。”

2019年，王健林给万达确定的收入目标是2326亿元。其中，商管集团收入438.3亿元，租金收入386.2亿元。王健林称，“万达商管越往后，租金收入含金量会越高。”

对此，艾振强告诉时间财经，“房企纯做地产开发，受到周期的扰动影响很大。国内最近一年，房价总体是涨的，但很多开发商已经撑不住，要卖地卖股权求生存了。香港的房企就很稳健，他们几乎是租售并举，行情差也有现金流（收租金），行情好就可以适当扩张。他们也是经历了此前大的行情波动，有教训才转型这么干的。”